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Surroga, sostituzione o rinegoziazione del mutuo: le differenze

Il contratto di mutuo generalmente prevede un piano di ammortamento molto lungo, spesso trentennale, quindi si verifica frequentemente che in questo lungo arco temporale cambino le condizioni economiche. Per evitare di pagare tassi di interesse eccessivi rispetto all’andamento del mercato, è possibile cambiare parti del contratto. Per farlo sono disponibili diverse possibilità e in particolare la rinegoziazione, la surroga o la sostituzione del mutuo. Ecco le differenze.

Che cos’è la rinegoziazione del mutuo

Il contratto di mutuo prevede che la banca versi al richiedente somme piuttosto importanti. Nella maggior parte dei casi il piano di ammortamento è piuttosto lungo e con il trascorrere degli anni potrebbero cambiare le condizioni economiche del richiedente, ad esempio potrebbe subire una contrazione del reddito, come spesso si è verificato negli ultimi anni in seguito ai vari eventi che si sono susseguiti. Non solo, con il passare del tempo cambia anche il costo del denaro e in periodi di “depressione economica” solitamente questo tende ad abbassarsi molto. Ad esempio, prima della crisi economica mondiale del 2007 il tasso di interesse era stabilmente sopra il 5% e i tassi applicati ai mutui riflettevano questa condizione, in seguito c’è stata una forte immissione di liquidità nei mercati da parte della Banca Centrale Europea e il tasso di interesse è sceso a livelli poco superiori allo 0.

Questo implica che una persona che ha contratto il mutuo negli anni precedenti al 2007 potrebbe trovarsi a pagare un tasso di interesse fisso molto più alto rispetto al tasso corrente. In tutti questi casi è possibile richiedere una rinegoziazione del mutuo, cioè si chiede alla banca che lo ha erogato di cambiare le condizioni del contratto. Ma come funziona la rinegoziazione del mutuo? La prima cosa da dire è che solitamente questa viene richiesta dal debitore e la banca può accettare o meno di rinegoziare le condizioni, non vi è quindi un obbligo. Solitamente accetta quando ha interesse a non perdere il cliente.

Il contenuto della rinegoziazione

La rinegoziazione può avere diversi contenuti, ad esempio è possibile che sia ridotto il tasso di interesse fisso, oppure si può ottenere il passaggio dal tasso di interesse fisso a quello variabile e viceversa. Tra le opzioni percorribili vi è anche l’introduzione di un cap (un tetto massimo al tasso di interesse variabile), oppure una riduzione dello spread, cioè una riduzione della quota di tasso di interesse corrispondente al ricavo della banca. In termini pratici lo spread è la differenza sul costo del denaro fissato dalla BCE e il tasso effettivamente praticato dalla banca.

Tra le varie opportunità vi è anche quella di abbassare l’importo della rata mensile e quindi ottenere un prolungamento del piano di ammortamento. Infine, in relazione al cambiamento delle proprie entrate, si può chiedere di aumentare l’importo delle singole rate e quindi abbreviare il piano di ammortamento.

Queste diverse misure possono anche essere combinate tra loro e quindi si può ottenere l’applicazione di un tasso di interesse inferiore e allo stesso tempo una riduzione dell’importo della singola rata o un aumento. L’elemento fondamentale della rinegoziazione è che deve essere chiesta alla stessa banca che ha erogato il mutuo.

La surroga del mutuo

Un’alternativa alla rinegoziazione del mutuo è la surroga, anche conosciuta come portabilità. Questa consiste nel trasferimento del mutuo da una banca a un’altra, naturalmente quando si richiede la surroga il debitore cerca di ottenere delle condizioni più favorevoli e quindi, come nella rinegoziazione, si può agire sul tasso di interesse, sullo spread, sull’ammontare della rata e sul piano di ammortamento. La possibilità di ottenere la surroga è stata prevista nel Decreto Bersani 40 del 2007 e consente di trasferire, senza alcun costo aggiuntivo, il proprio mutuo a un’altra banca.

La cosa particolarmente importante è che la banca che detiene il mutuo non può rifiutare il trasferimento e che appunto, non sono previste spese notarili o istruttorie, semplicemente si rivedono le clausole economiche del mutuo ma con un altro istituto di credito. Deve essere sottolineato che viene trasferito il contratto, quindi gli intestatari sono gli stessi, se erano presenti dei garanti questi restano tali, le somme sono quelle residue del primo mutuo e quindi non si possono ottenere nuovi importi. Per il trasferimento del mutuo è comunque necessario un atto notarile ed è necessario modificare l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

I documenti per la surroga

Per ottenere la surroga è necessario presentare alla nuova banca i propri documenti e in particolare:

  • documento di identità e codice fiscale di intestatari del mutuo ed eventuali garanti;
  • certificato di nascita e certificato di stato civile;
  • planimetrie dell’immobile per cui acquisto o ristrutturazione è stato chiesto il mutuo;
  • certificato di abitabilità;
  • copia dell’atto di acquisto e degli atti relativi alla concessione del mutuo;
  • la documentazione che attesta il reddito.

La banca, quindi, effettua un preventivo del nuovo contratto e se questo viene accettato sarà la nuova banca a occuparsi delle pratiche burocratiche volte a ottenere il trasferimento del mutuo. Si è già detto che la vecchia banca non può opporsi, può semplicemente offrire al cliente la rinegoziazione del mutuo, ma se il cliente non accetta, la banca deve procedere al rilascio del nulla osta per il trasferimento del mutuo.

A questo punto la nuova banca procede alla stipula dell’atto notarile, le cui spese sono totalmente a suo carico, e in questa sede devono essere presenti tutte le parti, tra cui gli eventuali garanti che devono nuovamente assumersi il rischio di eventuali mancati pagamenti del debitore principale. Naturalmente all’istituto di credito precedente devono essere versate da parte del nuovo creditore le somme che ancora devono essere riscosse

La sostituzione del mutuo

Si è detto che nel caso in cui si proceda alla surroga non è possibile ottenere nuove somme di denaro, cosa fare quindi se si vuole trasferire il mutuo e allo stesso tempo si ha necessità di avere altra liquidità? In questo caso la strada percorribile è la sostituzione del mutuo. Si tratta di un’operazione che prevede l’estinzione di un mutuo presso la prima banca che lo ha concesso e la stipula di un nuovo contratto presso un’altra banca.

La sostituzione del mutuo non ha gli stessi vantaggi della surroga, infatti non prevede costi per l’estinzione del mutuo precedente, ma nella stipula del nuovo contratto sono applicati i costi accessori solitamente necessari per contrarre il mutuo e quindi spese notarili e istruttorie. A differenza della surroga, in caso di sostituzione è possibile anche cambiare gli intestatari del contratto nonché indicare i nuovi garanti. Deve essere anche sottolineato che quando attraverso la sostituzione del mutuo si ottiene nuova liquidità, nel caso in cui per il primo mutuo siano stati ottenuti benefici fiscali, ad esempio la possibilità di detrarre dalle imposte il 19% degli interessi passivi, gli stessi continuano a essere calcolati esclusivamente sugli importi del primo mutuo.